房地產(chǎn)復(fù)蘇快于預(yù)期，或處于第一波回暖初期
春節(jié)過后，在各種因素的綜合作用下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇似乎比市場預(yù)期的要更快一些。
從最新統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)來看，2月中國各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體上漲。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.3個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.3%；二手住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.4%轉(zhuǎn)為持平。
判斷房地產(chǎn)市場的邊際回暖狀況，用環(huán)比指標(biāo)比同比要更直接和靈敏。相比1月份的房價環(huán)比增速，顯然2月份二線和三線城市的回暖速度更為明顯，尤其是三線城市的新建和二手住宅環(huán)比已經(jīng)止跌，這意味著2月份70城一二三線房價全部上漲。
本輪房地產(chǎn)市場回暖的幾個特征：
一是改善型住房價格回暖是2月新房上漲的主要拉動力。70城新建住宅價格中，90平米以下的平均環(huán)比增速為0.27%，90-144平米的平均環(huán)比增加為0.31%，144平米以上的平均環(huán)比增速0.26%。這意味著在2月份的新建住宅房價變動中，改善型為主的購房需求對2月房價環(huán)比上漲的貢獻最大。
二是房價變化的區(qū)域特征依然明顯。東北地區(qū)的房價依然沒有出現(xiàn)止跌跡象。沈陽、大連、長春三地的2月房價環(huán)比增速仍然為負，降速較1月略有放緩。哈爾濱表現(xiàn)略好，2月房價環(huán)比轉(zhuǎn)正。而長三角以及西南地區(qū)房間增速較強，如寧波、重慶、成都、昆明、遵義等城市的環(huán)比增速較快。中東部地區(qū)表現(xiàn)不溫不火，總體均現(xiàn)邊際改善。
三是經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)的二手房價格回暖更為明顯。在70城的二手房住宅價格中，北京、上海、成都、無錫等地的2月增速相對較強，這與正常邏輯也是一致的。
是什么因素促使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了顯著的邊際回暖呢？
首先，疫情期間暫時擱置的剛性需求被釋放。疫情期間，售樓處、中介門店幾乎處于停業(yè)狀態(tài)，對于房地產(chǎn)銷售這種接觸型服務(wù)業(yè)無疑是致命的打擊。這一輪房地產(chǎn)下行周期從2021年7月開始，至2022年底的這18個月，商品房銷售量的平均跌幅為19.1%，2022年平均跌幅為24.3%，2022年12月的跌幅依然達到31.7%，這意味著房地產(chǎn)需求的萎縮可能出現(xiàn)了扭曲。疫情防控優(yōu)化后又適逢春節(jié)，被壓制的需求必然會在春節(jié)后開始釋放。
其次，政策面的推動起到了不可替代的作用。2022年11月以前，房地產(chǎn)融資政策漸進松綁，但著重對前期收縮性政策的回收和糾偏，比如并購貸不再計入“三道紅線”、保租房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理、中債增信支持房企發(fā)債、允許少量涉房企業(yè)A股融資等。進入11月，監(jiān)管對房企融資的態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，從交易商協(xié)會表示將繼續(xù)推進并擴大“第二支箭”、央行及銀保監(jiān)會出臺“金融16條”、到三部委指導(dǎo)銀行向優(yōu)質(zhì)房企開具保函抵頂預(yù)售資金、證監(jiān)會發(fā)布“新5條”支持房地產(chǎn)股權(quán)融資，房企融資環(huán)境發(fā)生歷史性轉(zhuǎn)變，讓市場意識到整個宏觀決策層對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的迫切。此外，人民銀行、銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。對于剛性購房需求的居民來說，顯然是實質(zhì)性重大利好。
第三，金融市場動蕩可能會促使一部分居民重新配置房地產(chǎn)資產(chǎn)。自2022年以來，美聯(lián)儲的持續(xù)加息，給金融市場帶來較大的波動，普通居民配置可實施性較強的美元、美股都出現(xiàn)了大幅的波動，境內(nèi)A股也并未出現(xiàn)可圈可點的行情。房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，價格已經(jīng)連續(xù)18個月下行，已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)奈Αr格的回暖和政策層面的支持，也增強了這部分居民的配置型需求。
房地產(chǎn)市場后續(xù)會怎么走？
政策方面，2023年兩會政府工作報告把提振剛性和改善性住房需求作為重中之重，充分說明對住房消費的重視。當(dāng)前各地對于住房消費已經(jīng)有了積極全面的支持，包括行政、金融和財稅等領(lǐng)域的政策。因此，預(yù)計此類政策在今年會延續(xù)，從而為購房需求的積極釋放提供政策保障。
此外，根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2月份符合首套房利率動態(tài)調(diào)整機制的38個城市中，石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個城市首套房貸款利率已回調(diào)至4%以內(nèi)。
我們認為，房地產(chǎn)市場價格依然會維持緩慢上漲的節(jié)奏，目前可能是第一波回暖的初期。之后價格會在一個大概穩(wěn)定的水平持續(xù)一段時間。居民收入預(yù)期、利率水平、資產(chǎn)上漲是否形成羊群效應(yīng)，是回暖持續(xù)性的主要觀察目標(biāo)。如果后期能出現(xiàn)針對存量房貸利率下調(diào)的政策，那回暖的節(jié)奏和幅度可能會加速。
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